Стоимость квадратного метра этой весной расти не будет

Рынок жилья продолжает находиться в состоянии «затишья». Как обещают эксперты, в ближайшие месяцы роста цен на столичные квартиры не предвидится. Во-первых, за последнее время платежеспособность белорусов едва ли увеличилась, во-вторых – кредиты все еще остаются дорогими. Поэтому весенние месяцы должны пройти относительно спокойно, а летний сезон даже может порадовать традиционным для этого периода ценовым снижением. Тем более что жаловаться на недостаток проектов долевого строительства, равно как и конкуренции среди застройщиков, в Минске не приходится. Директор столичного агентства недвижимости Сергей Ковальчук рассказал нам о состоянии дел на столичном рынке.

- Что сейчас происходит на рынке жилой недвижимости? Зимой, как и ожидалось, было «затишье», причем это касается как первичного рынка, так и «вторички».

- Зимой покупатели на рынке жилья заняли выжидательную позицию, пытаясь определить для себя, как будет развиваться ситуация в будущем, в какую сторону повернется рынок, будут ли снижаться цены на «первичке» и «вторичке». Сегодня рынок начинает «просыпаться», и потребители, присматривающиеся к покупке квартиры, как правило, уже определись с выбором проекта, местоположения будущего жилья и цены квадратного метра.

Строительство в белорусской столице ведется, однако его темпы зачастую оставляют желать лучшего. И это касается всего рынка коммерческого жилья. Одна из причин – суровая зима, которая приостановила немало строительных работ. Правда, этот период закончился, и процессы строительства постепенно возобновляются, причем как в центре, так и в микрорайонах.

Платежеспособные потребители имеют возможность выбирать между различными проектами. И обычно они отдают предпочтение застройщикам, которые уже вышли из земли, активно ведут работы на строительной площадке и имеют положительную репутацию на рынке. В таком случае можно надеяться, что строящийся дом будет сдан к сроку, без задержек. Застройщик заинтересован в этом не меньше, чем сам дольщик, особенно если в проект уже вложены крупные финансовые средства.

Что касается цен, то я сегодня не вижу причин, чтобы они поднимались. Ажиотажа среди населения нет, поэтому стоимость квадратного метра изменяться в сторону увеличения не будет.

- Только ли с климатом связаны низкие темпы строительства жилья?

- На мой взгляд, всему виной климатические условия. Поймите, инвестор, который пришел на рынок и уже вложил в проект свои деньги, собирается идти до финишной черты. Соответственно, у него должен быть финансовый ресурс.

В зависимости от имеющихся возможностей он может либо строить и продавать уже готовые квартиры, либо привлекать дольщиков. В любом случае на начальном этапе у него должны быть инвестиции, так как на нулевой стадии деньги никто не понесет. Застройщику сегодня лучше вовремя сдать объект, чем выплачивать огромные штрафные санкции. Неоправданная погоня за прибылью может дорого обойтись любой строительной компании.

- Сегодня на первичном рынке представлены совершенно различные проекты: начиная от бюджетных и заканчивая объектами премиум-класса. Как вы считаете, на все ли из них найдется покупатель?

- Покупатель всегда найдется. Если застройщик начинает реализовывать проект, значит, у него есть уверенность, что найдет свою аудиторию. Все зависит от сегмента. Возьмем, например, строящийся сегодня в Минске первый жилой небоскреб "Парус", который планируется ввести в эксплуатацию во 2-м квартале 2011 года. Этот проект ориентирован в первую очередь на бизнесменов, которые хотят жить по европейским стандартам. Так, для каждого собственника в доме предусмотрено отдельное машиноместо.

- Судя по концепции, проект в определенной степени нацелен на иностранцев. Интересно, проявляют ли к небоскребу интерес российские или европейские покупатели?

- Сегодня достаточно много иностранных компаний, действующих на территории Беларуси, уже проявили интерес к этому дому. Некоторые рассматривают дом в качестве места для проживания своих сотрудников, а также временного пребывания гостей, участников различных делегаций, часто прибывающих в нашу страну.

- И все же в целом какова рыночная стоимость цен на рынке жилья?

- В настоящее время стоимость квадратного метра на рынке долевого строительства можно найти и за $1000, а можно и за $3000. Что касается вторичного рынка, то цены на однокомнатные квартиры там начинаются от $40 тысяч, на двухкомнатные – от $50 тысяч, на трехкомнатные – от $55-65 тысяч.

Цены на жилье формируются в зависимости от разных факторов: местоположения, этажности, количество квартир в доме, качества строения и отделки и др. Не может одинаково стоить цена квадратного метра в панельном и каркасно-блочном доме. Также не может быть одинаковой стоимость квартиры в центре города и на периферии.

Если говорить о «первичке», то застройщики досконально просчитывают будущие затраты. Кроме того, они должны иметь представление о рыночной ситуации, поскольку если выставлять расценки, исходя лишь из надежды на высокую прибыль, ценовая политика не приведет к положительному результату. На вторичном рынке цены зачастую определяются в процессе взаимодействия покупателя с продавцом, иными словами, обе стороны приходят к какому-то взаимовыгодному консенсусу.

Очень большое значение играет внутреннее состояние квартиры. В первую очередь пользуются спросом аккуратные квартиры. Поскольку кризис серьезно отразился на платежеспособности потребителей, наиболее популярными являются однокомнатные квартиры. Кто является их потенциальной аудиторией? Как правило, молодая семья, которая недавно сыграла свадьбу, или студент, приехавший в столицу и планирующий найти место для постоянного проживания. Или же пожилые люди, для которых квартплата достаточно высока, и они вынуждены переехать из просторного жилища в более компактную квартиру.

Как известно, получить кредит сегодня достаточно проблематично, поскольку процентные ставки высоки, а покупатель лишний раз задумается, какие будут последствия по возврату кредита. Поэтому ситуация на рынке остается проблемной.

- На мой взгляд, все это палка о двух концах. Ведь за счет того, что процентные ставки по жилищным кредитам увеличились, и белорусы стали гораздо реже привлекать кредитные деньги, упала и стоимость квадратного метра (на 40-50% по сравнению с концом 2008 года). А это в свою очередь дало возможность решить жилищный вопрос тем, кто раньше даже и не надеялся купить квартиру.

- Возможно. Стоит отметить, что сегодня при формировании рыночной цены жилищного «квадрата» нужно отталкиваться от сегмента новостроек. В настоящее время только «первичка» может выступить «маяком», эталоном для определения цены квадратного метра столичного жилья. Невозможно, чтобы «квадрат» в хрущевке общей площадью 30 метров и 6-метровой кухней был сопоставим с квадратным метром в новостройке, строящейся в соседнем дворе. У нас же получается, что цены при долевом строительстве более низкие, чем на «вторичке». Пока продавцы не поймут, что покупатель лучше вложит деньги в новую квартиру, чем купит старую, найти компромисс будет непросто.

- А как ведут себя сегодня продавцы жилья?

- Кто-то выжидает своего покупателя в течение нескольких месяцев. Те же собственники, которые выставляют реальную рыночную цену, достигают результата в течение непродолжительного промежутка времени. Если поставить завышенную цену, покупатель сегодня не будет ее рассматривать в принципе. А вот если формировать адекватную ценовую политику, то уже у продавца появится возможность выбирать между несколькими покупателями.

Цены, по которым сегодня продаются квартиры, в настоящее время в корне отличаются от заявленных. На сколько процентов – в каждом случае по-разному. У меня была ситуация, когда цена квартиры снизилась в 2 раза, причем человек, который продал объект, смог купить другой, причем на достаточно выгодных условиях, то есть в итогу даже остался в выигрыше. Немаловажная деталь: поскольку большинство сделок на рынке сегодня приходится на «цепочки», крайне важен «чистый» покупатель, то есть тот, кто приходит с наличными деньгами.

- На ваш взгляд, можно ли в текущих экономических условиях ожидать от иностранных инвесторов активности на строительном рынке Беларуси?

- Интерес иностранных компаний к инвестированию в строительную отрасль Беларусь достаточно высок. Столица европейского государства не может быть непривлекательной для вложения инвестиций. Может, кризис где-то и отразился на сроках реализации отдельных проектов, но сворачиваться вроде как никто не собирается.