«Ускоритель» для новостроек

Строительные объекты в белорусской столице обещают сооружать быстрее. После выхода 266-го указа, разрешившего осуществлять параллельное проектирование и строительство, застройщики стали постепенно приобщаться к идее синхронной реализации проектов. Тем более что игра стоит свеч: по оценкам специалистов, при возведении каркасно-блочного дома застройщики тем самым смогут выиграть немало времени – где-то до полугода. А это, в свою очередь, позволит сэкономить на расходах и как можно раньше перейти к другому проекту. Впрочем, решение о выделении этапов и включении в них проектных работ принимает каждая строительная организация в отдельности. Кому-то, возможно, будет привычнее работать и «по старинке», тем более что факторов, говорящих за отказ от «ускорения», у застройщика может найтись немало. Директор столичной компании-застройщика Павел Лизура полагает, что решение в том или ином случае будет не в последнюю очередь зависеть от финансовых возможностей и планов строительной организации.

- Павел, на протяжении года стоимость квадратного метра в проектах долевого строительства снижалась. Что происходит сейчас?

- Говорить о снижении стоимости одного квадратного метра можно только в увязке с ростом курса доллара. В белорусских рублях изменений стоимость практически не претерпела, снижение было незначительным. В настоящее время цены стабилизировались. Застройщики пытаются найти индивидуальный подход к каждому клиенту, стараются предложить наиболее приемлемые условия.

Кстати, осенью в строительные компании пришло немало дольщиков. На мой взгляд, это связано с тем, что большинство белорусов хранят сбережения в долларах, и в связи с общемировой тенденцией падения курса американской валюты стали обращать внимание на другие, более надежные активы – прежде всего, недвижимость.

Стоимость жилого «квадрата» на первичном рынке в настоящее время варьируется от $800 в домах за кольцевой дорогой или в новых микрорайонах до $1700-1800 в элитных новостройках, которые должны появиться в центре города. Большинство застройщиков сегодня строят недорогое жилье, но есть и проекты для состоятельной аудитории. У каждого объекта есть своя категория потребителей, на которую и ориентируется строительная организация.

- Можно ли ожидать дальнейшего снижения стоимости квадратного метра жилья? Все же в зимний сезон число сделок на рынке традиционно на порядок меньше, чем весной или осенью, следовательно, можно ожидать каких-то уступок со стороны застройщиков.

- Не думаю, что можно ожидать каких-то серьезных уступок. Дело в том, что себестоимость строительства за последние полгода сильно не изменилась. И реализация ведется по цене близкой к себестоимости. Сейчас много разговоров о том, что подешевели строительные материалы, аренда оборудования и услуги подрядных организаций, однако на самом деле все это сильно преувеличено. За последний месяц цены на газосиликатные блоки и вовсе возросли.

- На первичном рынке сегодня представлено достаточно много проектов, однако кто-то планирует уложиться в год-полтора, а кто-то планирует сдать объект в 2011-2012 годах. С чем связана такая разбежка?

- Связано это, прежде всего, с нормативными сроками строительства для каждого типа домов (панельные, кирпичные, каркасно-блочные). Существуют сроки, сократить которые невозможно существующей технологией ведения строительных работ. Поэтому и существует разбежка. Застройщики выделяют так называемые пусковые комплексы, что позволяет вводить в эксплуатацию готовую часть дома, а в оставшейся части заканчивать все необходимые виды работ. Застройщик не заинтересован в «замораживании» объекта, а, соответственно, и тех денежных средств, которые уже вложены.

- Проекты, которые стартовали недавно, оказались в более благоприятном положении, чем те, что получили развитие еще в прошлом году?

- Они оказались в более благоприятном положении за счет того, что в настоящее время стало немного проще найти подрядные организации, а так же обеспечить поставку на объект необходимых строительных материалов в более короткие сроки.

- На это направлен и 266-й указ, позволивший осуществлять проектирование параллельно строительству. Насколько полезным оказалось такое нововведение? Отреагировали ли на него коммерческие застройщики?

- Этот указ дал возможность застройщикам приступать к строительству немного раньше, чем будет готова вся проектная документация и вести работы по строительству, в то время, когда проектная организация заканчивает работу над документацией.

В конечном счете, от него выиграют дольщики, поскольку общий срок проектирования и строительства объектов значительно сокращается – как минимум, на полгода.

- Насколько, по вашему мнению, интересна строительная отрасль Беларуси для иностранных инвесторов?

- Весьма интересна. Во-первых, в Беларуси уже представлены компании-застройщики, имеющие в своей структуре иностранный капитал. Возможно, они не играют «первую скрипку» на рынке, но с каждым годом их становится все больше. Насколько мне известно, возможность выйти на белорусский рынок рассматривают сразу несколько зарубежных компаний, причем как из России, так и из стран Прибалтики. То есть строительная отрасль Беларуси считается довольно перспективной.

- Вступление в проект долевого строительства сопряжено с определенными рисками. Какие из них, на ваш взгляд, наиболее актуальны на сегодняшний момент?

- Самый большой риск – затягивание сроков строительства. В принципе существует вероятность того, что застройщик не выполнит своих обязательств по срокам введения объекта в эксплуатацию. Однако в Беларуси с этим особых проблем нет: если проехаться по городу, можно убедиться, что строительство ведется довольно активно.

Кроме того, долгостроев в Минске можно пересчитать по пальцам. Чаще всего, речь идет о проектах, которые начинали строиться при смешных по современным меркам расценках. По каким-то причинам застройщик затянул сроки строительства, и сегодня уже не в состоянии строить без дополнительных инвестиций. Чтобы избежать такой проблемы, необходимо стремиться к тому, чтобы возводить дом в кратчайшие сроки. А для этого – объективно оценивать свои возможности.

Затягивание сроков строительства грозит серьезными проблемами. Во-первых, от несвоевременной сдачи объекта в эксплуатацию компания несет дополнительные расходы, испытывает терпение дольщиков и попадает под штрафные санкции, предусмотренные инвестиционным договором с городскими властями. Поэтому любой застройщик будет принимать все необходимые меры, лишь бы вложиться в установленные сроки.

- Есть и другие риски. В частности, были ситуации, когда на одну и ту же квартиру претендовали сразу несколько дольщиков…

-При заключении договоров в офисе застройщика такая ситуация исключена. Претендовать на одну и ту же квартиру могут несколько дольщиков, однако договор создания объекта долевого строительства на данную квартиру будет заключен только с одним из дольщиков. Заведомо обманывать дольщика никому не нужно – в конце концов, за это предусмотрено уголовное наказание.

- Что касается дольщика, то в этом году он получил дополнительный бонус. Я имею в виду 367-й указ, запретивший застройщикам заключать с дольщиками инвестиционные договора.

- Действительно, указом разрешено использовать лишь два способа привлечения средств дольщиков – договора долевого строительства и жилищные облигации. А всякие инвестиционные договора и соглашения о намерении ушли в прошлое. И, на мой взгляд, это правильно: в 396-м указе «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» (с изменениями и дополнениями) все четко прописано. Заключая какие-то другие договора, дольщик тем самым обрекает себя на дополнительные риски.

- Кстати, на каком этапе строительства дольщики предпочитают вступать в проекты долевого строительства?

- Дольщики, в основном, вступают в проекты долевого строительства на стадии возведения каркаса. На подготовительном этапе этого практически не происходит: несмотря на то, что на этот период приходится много работ, все они финансируются за счет средств застройщика. Лишь на этапе возведения каркаса застройщик ощущает приток дольщиков. Что интересно, когда каркас возведен и работы ведутся уже внутри здания, число новых дольщиков немного сокращается. Видимо, существует какой-то стереотип, что если кран работает, значит, можно вступать в проект. Однако ведь наибольшая часть расходов приходится как раз на внутренние работы и отделочные работы.

- Сегодня часто можно встретить выражение «фиксированная цена». Но насколько эта информация соответствует истине?

-Фиксированная цена – это цена, рассчитанная в соответствии с законодательством, в текущих ценах на конкретный календарный месяц и год с учетом статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ. Конечно, в договоре долевого строительства должна быть прописана фиксированная цена квадратного метра. Это означает, что застройщик не может по собственному велению увеличить стоимость жилого «квадрата». Однако есть другие факторы, из-за которых может вырасти «фиксированная» стоимость жилья – прежде всего, из-за изменения индекса стоимости строительно-монтажных работ и проектно-сметной документации.

Прогнозный индекс СМР устанавливает государство (Министерство архитектуры и строительства Беларуси). Что же касается изменения проектно-сметной документации, то здесь имеются в виду возможные погрешности или поправки, которые могут произойти во время проектирования и строительства. Идеальная ситуация – проектирует компьютер, строит робот. Однако такая ситуация невозможна и необходимо делать скидку на «человеческий фактор», а соответственно и предсказать развитие событий с абсолютной точностью проблематично.

- Как вы считаете, в последующие годы «долевка» станет основным видом строительства?

- Полагаю, что будут развиваться разные формы. Кто-то будет делать акцент на средства дольщиков, кто-то – на собственные средства и кредиты банков. Лучше всего, когда у строительной компании есть сразу несколько источников – в этом случае и застройщику легче, и дольщику спокойнее.