Можно и подешевле

После того, как осенью с рынка недвижимости стали «вымываться» дешевые квартиры, аналитики заговорили о возникшем дефиците компактного и недорогого жилья. Поскольку большинство покупателей интересуется объектами стоимостью до $55 тысяч, в ход идут «хрущевки» и скромные квартиры в панельных домах с относительно невысокими расценками в районе $1000-1200 за «квадрат». А вот дорогостоящие квартиры с искусственно завышенными ценами, наоборот, могут тщетно выставляться на продажу в течение нескольких месяцев. Как ожидается, зимний сезон даст рынку «передышку», поэтому к началу весны число недорогих и доступных предложений обещает возрасти. К тому моменту многие ожидают и некоторое снижение цен на столичное жилье. Директор агентства недвижимости «Час-Пик» Тимофей Лобановский полагает, что хотя рынок уже стабилизируется, спрос на жилье за последние месяцы особо не поднялся.

- Какова ситуация на рынке жилья? Одни говорят, что цены продолжают падать, другие – что наметился небольшой рост. 

- Сегодня нельзя точно ответить, падают цены или поднимаются. Надо брать во внимание несколько факторов, в частности валюту расчетов. С рынка ушли относительно дешевые варианты, а прочие  квартиры остались. И в этом смысле рынок стабилизируется. Я не думаю, что цены на жилье пошли вверх.

- Если дешевые варианты вымылись с рынка, то спрос должен упасть, ведь платежеспособность населения за последние полгода не возросла.  

- Соглашусь, спрос на жилье не поднялся. Но осенью падал курс доллара, была определенная нервозность, в результате чего люди, у которых есть сбережения, стали вкладывать деньги в недвижимость и, прежде всего, в дешевые квартиры.

- Вкладывать с целью решения жилищного вопроса или в качестве инвестиций?  

- Одно другому не мешает. Структура спроса состоит из нескольких составляющих:  примерно 75% покупателей решают жилищные проблемы, тогда как 25% – инвестируют. Опять-таки инвестиции бывают разные: краткосрочные – когда деньги вкладывают, чтобы в скором времени продать квартиру, и долгосрочные – когда жилье приобретается для сдачи его в аренду, с перспективой на будущее, для детей.

В то же время, жилье как объект вложения инвестиций сегодня не позволяет получить высокую доходность. Хотя если через три года стоимость квадратного метра поднимется, скажем, на 30%, то квартира станет надежным источником хранения денег. Однако банковский депозит предоставляет аналогичные возможности, единственный риск – практически непредсказуемые изменения валютных котировок. С жильем другая проблема – покупатель рискует не достигнуть доходности, на которую рассчитывает. Между тем, квартира приобретается обычно для того, чтобы решить жилищный вопрос, а не заработать.

- Сегодня участники рынка жилья стремятся экономить и, в частности, нередко отказываются от услуг риэлтерских организаций? Насколько это ощутили на себе агентства недвижимости?

- Всегда были те, кто пытаются все делать самостоятельно – своими руками ремонтировать мотор автомобиля, положить плитку или решить жилищный вопрос. В общем, это нормально. Без риэлтерских услуг можно и обойтись, ведь это необязательное условие приобретения или продажи квартиры. Поэтому если человек обладает необходимыми знаниями, он может продать или купить квартиру без сторонней помощи. Понятно и желание участников рынка в непростых экономических условиях где-то сэкономить. Другое дело, что, к сожалению, есть граждане, которые  обращаются в агентства недвижимости, пользуются услугами риэлтеров, а оплачивать их не хотят изначально. Надо признать, в таком поведении потребителей есть доля вины риэлтерского сообщества. Несмотря на серьезные преобразования, которые произошли за последние годы, агентства недвижимости не полностью освободились от наследия прошлого, когда  риэлтерская услуга формировалась по законам дикого рынка. Например, сегодня не всегда работа с клиентами строится на основании заключенного договора.

Еще одна проблема – недобросовестная конкуренция. Так, облить грязью коллегу по бизнесу для некоторых агентов считается вполне нормально. Само отношение к потребителю услуги может нередко строиться по принципу «сделка любой ценой», причем даже в ущерб клиенту. К счастью, такое поведение агентов встречается все реже. С каждым годом отношения между участниками рынка недвижимости становятся более цивилизованными.

- Бывает и такое, что риэлтер сам предлагает клиентам оформить сделку, минуя агентство…

- Да, к сожалению, такие случаи «нечистоплотности» встречаются. Причина таких явлений – деньги.  Как известно, бизнес в сфере недвижимости все больше приобретает открытый характер, а легализация предусматривает увеличение денежных отчислений в бюджет страны, а это отражается на  зарплате работников агентства недвижимости. Вопреки распространенному мнению, заработная плата агентов никогда не была заоблачно высокой. Риэлтерская услуга требует большой траты физических и психологических сил. А в последнее время зарплата снизилась еще из-за того, что уменьшилось количество сделок на рынке. Были времена, когда в Минске регистрировалось до 1500 сделок в месяц. Потом это число опустилось до 1000 сделок. Сегодня в месяц осуществляется примерно 800 сделок.

- А насколько снизилось число выставляемых объектов на рынке жилья?

- По нашей статистике, количество новых предложений вторичного жилья уже долгое время остается стабильным. Речь идет где-то о 670 новых предложений в месяц. Общее же количество объектов на рынке во многом зависит от числа совершаемых сделок. То есть чем больше сделок, тем меньше объектов. Осенью прошлого года и зимой этого количество выставляемых на продажу объектов увеличилось за счет сокращения продаж. Сейчас число предложений находится на довольно высоком уровне, единственное – стало меньше дешевых квартир.

- Но зимой можно будет ожидать некоторую коррекцию: все же спрос на жилье в этот сезон традиционно невысок.

- «Затишье» приходится на праздничные дни. А так зимой, при стабильном рынке, особого падения спроса на жилье, на мой взгляд, не происходит.

- Как в настоящее время распределяется спрос по столичным районам?

- Лидерами по объему спроса на квартиры в белорусской столице являются Фрунзенский  и Центральный районы (24,2% и 19,3% от общей величины спроса). Также среди потребителей популярны Советский (17,7%) и Московский (17,5%) районы. Наименьшим спросом пользуются Октябрьский (2%) и Партизанский районы (2,1%). В остальных районах Минска процентное соотношение спроса колеблется от 4,8% до 6,8%. Тут еще надо принимать во внимание размеры районов, типы домов, их качество и возраст, а также несколько других параметров.

- На что сейчас обращают внимание покупатели жилья? Какие факторы определяют успешность сделки?

- В первую очередь это  стоимость объекта недвижимости. Важным фактором является качество помещения, а так же количество предложений объектов конкретного типа в конкретном месте.

- Как сегодня формируются цены на вторичном рынке? Что служит ценовым «маяком» для продавцов?

- Основным «маяком» на рынке недвижимости служат цены в новостройках, возводимых застройщиками. В начале года были опасения, что количество новостроек значительно сократится, и это, действительно, изменило бы ситуацию с определением рыночной стоимости квадратного метра. Но на сегодняшний момент объем первичного рынка достаточен, чтобы влиять на процессы формирования цен на объекты недвижимости.

- Однако нашумевшая афера, в которую попались дольщики «Террастройинвеста», наложила тень на весь рынок долевого строительства…