Жилищный вопрос: покупать или подождать?

Столичное жилье с каждым месяцем становится все дешевле, а, значит, и доступнее. С начала этого года стоимость квадратного метра на рынке жилья хотя и незначительно, но снижается. Осознав привлекательную тенденцию, покупатели более уверенно ведут себя во время переговоров, требуя от продавцов существенных уступок. Последним, в свою очередь, чтобы продать жилье, а не томиться в ожидании, приходится соглашаться на скидки: в отдельных случаях величина дисконта может превышать 10%. При этом ценовое снижение, по всей вероятности, продолжиться еще как минимум полгода. В то же время, как отмечает эксперт по рынку недвижимости Александр Зеневич, серьезных обвалов на рынке недвижимости ожидать не стоит.

 

- Что сейчас происходит на рынке недвижимости по состоянию на конец весны – начало лета?

 

- Практически невозможно рассматривать рынок жилья в отрыве от состояния экономики в целом. И если сама экономика находится в тяжелом состоянии, то рынок недвижимости не может на это не реагировать. Правда, из-за определенного консерватизма, рынок недвижимости реагирует на события, происходящие в экономике, с трехмесячным запозданием. 

Несмотря на то, что в этом году ВВП растет, а отрицательный баланс бюджета уменьшается, рынок недвижимости демонстрирует несколько иные тенденции. Так, на рынке жилья резко уменьшился спрос. Кроме того, сейчас мы имеем дело с достаточно низким предложением. В прежние годы, предложение в 2-2,5 раза превышало то, что есть сейчас на рынке. 
Таким образом, активность на рынке недвижимости существенно снизилась. И это почувствовали на себе и агентства недвижимости, и застройщики. Продавцы считают, что цены на недвижимость вырастут, покупатели по-прежнему ждут падения цен. Люди считают, что справедливая цена квадратного метра в белорусской столице должна составлять $1000 и ниже.

Однако, как мы понимаем, не все продавцы готовы сегодня продавать по таким ценам. Вследствие этого с каждым месяцем увеличивается разница между декларируемой стоимостью и ценой реальной сделки. То есть продаются только те квартиры, где хозяева готовы идти на значительные скидки, составляющие примерно 10-12%. 

Я уверен, что период падения цен еще будет продолжаться как минимум полгода. Обвала цен, скорее всего, не произойдет. Он возможен только в том случае, если рухнет белорусская экономика. Пока же никаких объективных предпосылок к этому нет. Однако основным трендом на рынке недвижимости в ближайшие месяцы будет плавное снижение цен на жилье – приблизительно в пределах 8-10%. Для жилья стандартных потребительских качеств снижение цен будет более заметным.

Вполне возможно, что снижение кредитных ставок каким-то образом скажется на активности покупателей. В то же время, кредиты пока еще остаются малодоступными. 

- Какова сейчас рыночная стоимость квадратного метра на первичном и вторичном рынках жилья?

 

- Что касается цен на жилье, то покупатели сегодня не столько ориентируются на абстрактную цену за квадратный метр, сколько оперируют располагаемой суммой. Поэтому правильнее рассуждать о ценах на соответствующие типы квартир. Так, однокомнатные квартиры в домах «хрущевского» типа можно купить по цене от $36-38 тыс. до $45-46 тыс. в центре.

Нижняя граница цен на однокомнатные квартиры 70-80-х годов постройки колеблется от $40 тыс. в Шабанах до $48-49 тыс. в Уручье. Цены на современные однокомнатные квартиры в новостройках варьируются от $50 тыс. в Лошице до $70 тыс. в Уручье. Аналогичные пропорции действуют и в отношении двух-, трех- и четырехкомнатных квартир.

- Как ведут себя продавцы на вторичном рынке? Готовы ли они идти на встречу покупателю?

- Как правило, с этим существуют проблемы. И это связано с особенностями национального мышления. Наши люди чудовищно консервативны. 

Кроме того, те продавцы, которым не требуется срочно продать жилье (например, они получили квартиру по наследству), предпочитают отложить это решение, когда цена квадратного метра подрастет. Чтобы продать сегодня квартиру, необходимо либо устанавливать низкие цены, либо предоставлять скидки. И многие продавцы это понимают. 

Владелец жилья, который не соглашается на более низкую цену со стороны покупателя, теряет деньги. Отказавшись от предложения и потянув несколько месяцев, он может лишиться от $5-6 тыс. до $25-30 тыс. (в зависимости от начальной цены объекта). Впрочем, он может ждать до тех пор, пока ситуация не вернется в прежнее русло. Однако когда это произойдет и произойдет ли вообще – никто не знает.

Приведу простой пример: владелец дачи, расположенной вблизи Минска, выставил ее за $120 тыс., тогда как ее рыночная стоимость составляла $85-90 тыс., аргументировав это классической для белорусского продавца фразой «я никуда не спешу». К концу мая прошлого года собственник все же решился выставить дачу за $90 тыс., однако к тому времени ее рыночная стоимость была уже $75 тыс. И он опять никуда не спешил. В итоге он постепенно снижал стоимость объекта, пытаясь продать его хотя бы за $33 тыс., однако даже эту сумму никто не предложил, поскольку момент был упущен. Если бы продавец трезво относился к формированию цены объекта, то он бы не потерял деньги.

- Какие районы Минска наиболее популярны среди покупателей?

В то же время, наиболее комфортно для проживания московское направление, в частности, Уручье. С точки зрения розы ветров там самый чистый воздух и наименьшая концентрация вредных веществ. Единственное, что может огорчить, так это соседство с поселком Большевик, где по полям периодически разбрасывают некую субстанцию. 

- Насколько перспективны дома, расположенные за пределами городской черты, прежде всего, в городах-спутниках?

- Это очень разумное предложение. Но они должны создаваться комплексно. Можно жить и в Боровлянах, и даже в Заславле, Свислочи, Дружном, Логойске, а работать в Минске. Но в любом случае должна быть и продумана транспортная система, и создана необходимая инфраструктура. В конце концов, люди с удовольствием переезжают в Сокол, причем даже те, кто не имеет никакого отношения к аэропорту и авиации. А все потому, что там существует отличная продуманная инфраструктура (школы, детсады, универсамы и др.), которая создавалась одновременно с поселком. 

Поэтому пригородные кварталы и города-спутники будут востребованы среди белорусских потребителей. В то же время, надо понимать, что всегда есть определенная категория людей, которая не понимает, как можно жить за пределами центра города.

 
- Безусловно. Более того, когда появляется информация о том, что тот или иной населенный пункт войдет в черту города, в нем немедленно возрастает стоимость жилья. Например, цены на жилье в Ждановичах как минимум не ниже минских и повыше, чем в Заводском или Партизанском районе. Тут срабатывает ассоциативный ряд: сначала – рынок и уже только затем – поселок. 

Схожим образом действует механизм повышения спроса на жилье в микрорайонах Юго-Запад и Малиновка. Это, напомню, произошло после того, как стало известно, что в ту сторону проведут метро. Причем ведь когда начнется строительство новой ветки метро, тем же образом повысится спрос на жилье в местах, где оно будет проходить. Поэтому фактор близости к метрополитену всегда будет учитываться.

- Насколько белорусский рынок недвижимости интересен зарубежным инвесторам?

- На рынок недвижимости Беларуси пока не приходят институциональные инвесторы. Те инвесторы, что сейчас строят, пытались сыграть не недооценке рынка. В стране не представлена ни одна крупная западноевропейская или американская компания, которая занимается застройкой либо на продажу, либо на последующую сдачу в аренду. Поэтому говорить о том, что белорусский рынок недвижимости крайне интересен иностранным инвесторам, преждевременно.

- Как вы оцениваете новую редакцию Жилищного кодекса? Насколько актуальны, на ваш взгляд, предусмотренные документом изменения?

- Многие изменения в Жилищный кодекс можно без преувеличения считать революционными. В первую очередь, к ним относится возможность выселять граждан за неуплату даже из приватизированного жилья. Не секрет, что среди злостных неплательщиков есть не только маргиналы, но и вполне платежеспособные граждане, которые не платили лишь потому, что понимали: ничего серьезного с ними сделать не смогут. 

Теперь все изменится. Ведь кроме прав собственности, есть еще и такое понятие, как бремя собственности. Собственник должен нести бремя по содержанию и обслуживанию принадлежащей ему недвижимости. 

Если же говорить о влиянии этой нормы на рынок недвижимости, то не исключаю, что начнется некоторое перераспределение собственности, которое будет ускоряться по мере приближения величины тарифов на коммунальные услуги к реальным затратам на содержание жилищного фонда. Правда, эта сфера очень далека от прозрачности, и точных цифр, характеризующих реальные затраты коммунальщиков на содержание жилья, не знает никто, в том числе и сами коммунальщики.

Печатную версию материала читайте на страницах журнала "Бизнес-леди"