Беларусь ожидает крупных строительных инвесторов

Белорусский рынок недвижимости становится все привлекательнее для иностранных инвесторов. Так, в прошлом году был принят Декрет №10, создавший более выгодные условия для инвестора, а в этом – после апрельского совещания у главы государства по развитию строительной отрасли Совет министров издал Постановление № 538, предусматривающее сокращение сроков строительства. Вдобавок, строительная отрасль Беларуси должна в этом году полностью освоить евростандарты, что позволит зарубежным инвесторам легко переносить свои проекты в Синеокую. Однако эффект от законодательных новшеств снижают текущие тенденции рынка недвижимости, а именно – низкая активность среди его участников. Как результат, многие застройщики и девелоперы не слишком торопятся с реализацией крупных проектов, рассчитывая дождаться момента, когда рынок начнет восстанавливаться. Как полагает управляющий партнер Revera Consulting Group Дмитрий Архипенко, зарубежные компании, планирующие выйти на белорусский рынок, собираются инвестировать в точечные, а не масштабные проекты.

- Насколько белорусский рынок недвижимости интересен зарубежным инвесторам? Как за последнее время изменился инвестиционный климат?
- Надо отдать должное государству, процессы, которые декларируются, находят отражение в практических изменениях законодательства, упрощающих ведение бизнеса. И это находит отклики у зарубежных инвесторов. За границей постепенно меняется восприятие Беларуси. В целом инвестиционный климат в сфере недвижимости сегодня в большей степени определяется экономическими аспектами.
Отсутствие растущего рынка в этой сфере и продолжающееся снижение цен заставляют инвесторов тщательнее просчитывать проекты, поскольку спред, дающий возможность заработать между себестоимостью строительства и продажной ценой, является уже не таким значительным, как раньше. Поэтому сегодня на рынке могут эффективно работать действительно профессионалы, понимающие что, где и как строить. 

- Увеличилось ли число «бумажных» проектов в сфере коммерческого строительства?
- Основная проблема на сегодня – это финансирование. В 2008 году был бум, многие тогда набрали земельных участков с расчетом на то, что это является серьезным активом, который постоянно дорожает. И, конечно же, сегодня они их не в состоянии освоить, более того, масса участков находится в различных стадиях разработки, но на них не начинается строительство.
В то же время, о росте «бумажных» проектов я бы не говорил. Просто сохраняется ситуация с нереализованными проектами, которые разрабатывались еще несколько лет тому назад. 

- До конца этого года строительная отрасль должна полностью перейти на евростандарты. Как это отразится на рынке недвижимости?
- Технические регламенты и их введение, в основном, окажут влияние на белорусского строительного подрядчика. Ему будет сложнее, поскольку нужно ознакомиться и освоить новые акты. Однако это является положительным фактором, особенно, когда мы говорим о проектах, которые планируется реализовать с привлечением иностранных инвесторов и внешних кредитов.
В качестве примера можно привести инфраструктурные проекты, планируемые к реализации с привлечением кредитной линии китайского Эксимбанка. Данные проекты предусматривают, что не менее 50% подрядных работ будут осуществляться с привлечением китайских компаний, которые сегодня строят с применением европейских стандартов.
На мой взгляд, переход на евростандарты станет еще одним шагом на пути либерализации строительной отрасли. И это позволит существенно сократить сроки строительства.

- На сокращение сроков реализации инвестиционных проектов направлено и принятое 9 апреля этого года 538-е Постановление Совета министров «О некоторых вопросах работы с обращениями инвесторов в Республике Беларусь». То есть инвесторам стало проще осуществлять свою деятельность на территории страны?
- Сегодня уместно говорить об институте инвестиционных договоров. Именно как самостоятельный институт его и позиционирует Министерство экономики. В то же время, мы должны понимать, что регулирование этого института выражается буквально в одном нормативном акте небольшого объема – Декрете № 10. Поэтому на практике возникает множество споров и дискуссий.
Кроме того, отсутствует правоприменительная практика в этом институте: нет судебных прецедентов, связанных с инвестиционными договорами. В связи с этим чиновники на местах сталкиваются со сложной ситуацией: с одной стороны, есть определенная свобода, поскольку в инвестиционном договоре можно широко и детально прописать проекты и правоотношения, с другой – боязнь ошибиться и принять решение, которое ущемляет интересы государства. Поэтому здесь действительно надо было жестче установить сроки проведения процедуры.

- В Беларуси готовится новая редакция Инвестиционного кодекса. Каких изменений ожидаете?
- В настоящее время изменения назрели. Сегодня отдельные нормы Инвестиционного кодекса противоречат тем подходам, которые заложены 10-м Декретом. Поэтому изменения в Инвестиционном кодексе будут направлены на то, чтобы привести в соответствие и дополнить институт инвестиционных договоров, который изложен и регламентировался до принятия 10-го Декрета.

- Планируют ли крупные западные инвестиционные компании выходить на белорусский рынок недвижимости?
- Такую возможность рассматривают многие западные компании. Они изучают белорусский рынок, анализируют себестоимость строительства. И пока приходят к выводу, что это не то направление, в которое нужно окунуться с головой.
Инвесторы в большей степени рассматривают точечные проекты. Сегодня более активный интерес проявляется к созданию новых производств на территории Беларуси, в частности, в сфере деревообработки и производства мебели. Такие проекты гораздо более реальные, чем продекларированные многими крупными компаниями мега-проекты в сфере строительства. 

- С чем, на ваш взгляд, связано затягивание сроков реализации крупных мега-проектов на территории белорусской столицы?
- Все должны понимать, что инвестор не является альтруистом, стремящимся всех осчастливить. Задача любого инвестора – заработать. Сейчас рынок характеризуется стагнацией, падением цен на готовую недвижимость и при этом небольшим ростом себестоимости строительства. В связи с этим экономические условия указывают на то, что сейчас менее интересно, чем пару лет назад (когда эти проекты и были объявлены), вкладывать инвестиции в рынок недвижимости.
Сейчас на такие глобальные проекты, как «Минск-Сити», нет большого спроса, который бы позволил реализовать эту недвижимость. Следующий вопрос – поиск источников финансирования. Такие проекты всегда реализуются с привлечением банковских средств. И банки, также как и инвесторы, анализируют рынок и оценивают риски застройщика.
По сути, практически все объявленные проекты начаты. Но вот, как быстро они будут строиться, судить сложно. Сегодня более активно возводятся объекты, которые в текущих условиях имеют наиболее внятные сроки реализации и возможности продажи недвижимости.

- По данным правительства, около половины строительных объектов в Беларуси возводится с различными нарушениями. По вашему мнению, с чем это связано?
- Белорусские подрядчики еще не имеют высокой культуры строительства. Основным заказчиком в строительной отрасли выступает государство. А для чиновника важны, прежде всего, показатели, касающиеся объема и срока ввода объекта в эксплуатацию. И на какие-то недоделки зачастую готовы закрыть глаза, лишь бы достичь плановых показателей и сроков.
Правда, сегодня подрядчик нередко относится и к срыву сроков как к нормальному явлению. Единичные объекты вводятся в строй в изначально предусмотренные сроки. Практикой просроченной сдачи объекта уже никого не удивишь. Хотя если речь идет о проектах с привлечением дольщиков, то застройщик заинтересован сдать объект как можно быстрее, чтобы не нести ответственность.

- Какие сегменты рынка недвижимости сегодня привлекательны для инвесторов?
- В настоящее время интерес для вложения инвестиций представляет жилая недвижимость с коротким циклом строительства, в частности, панельное домостроение. Связано это с тем, что здесь есть отработанная технология строительства, так что можно четко планировать затраты и прогнозировать изменение рыночных цен на недвижимость. Конечно, сверхприбылей, которые были раньше, уже нет: сегодня спред колеблется в районе 20%.
Беларусь также нуждается в качественных логистических центрах и отелях. Однако это специфические направления, для которых необходимо привлекать управляющие компании. Если в отель не привлечь брендового оператора, то даже с учетом спроса на гостиничные номера, проект может быть убыточным.
В отношении офисной недвижимости возникает много вопросов. Застройщику офисного объекта необходимо понимать, как при низком спросе на рынке его можно будут реализовать, или сдать в аренду.
В целом процессы либерализации, происходящие в стране, должны привести к усилению интереса к белорусскому рынку со стороны зарубежных инвесторов. В то же время, пока в Беларусь не придут знаковые компании, появление которых служит показателем перспективности рынка, ожидать новых крупных инвестиционных проектов в сфере недвижимости довольно сложно.