Минчане получат жилье по $600 за «квадрат»?

Стоимость жилищного «квадрата» в столице можно снизить в 2-3 раза, если сесть на строительную «диету» и освоить новые технологии, полагают специалисты. Правда, белорусские застройщики не спешат переходить на зарубежные ноу-хау, отдавая предпочтение традиционному монолитному домостроению. Тем более, что новые технологии пока не опробованы в белорусских условиях.
В то же время, снижение активности на рынке и ограничение прибылей постепенно вынуждают строительные компании искать новые решения. Поэтому белорусы, мечтающие решить свой квартирный вопрос на рынке коммерческого жилья из расчета $600 за «квадрат», могут в недалеком будущем получить хотя бы призрачную надежду. Как полагает почетный вице-председатель Белорусского союза предпринимателей, доктор технических наук, профессор, заслуженный изобретатель Беларуси Аркадий Маслаков, соответствующие технологии уже представлены в Беларуси, но вот инвесторы и застройщики пока не готовы к экспериментам.

- Аркадий Дмитриевич, какова сейчас ситуация в строительной отрасли Беларуси? Насколько застройщики готовы строить дешевле и быстрее?
- По сложившейся тенденции каждые 25-28 лет потребность в жилье удваивается. Сегодня мы это наблюдаем в Беларуси. Несмотря на то, что сегодня наши строительные комплексы строят в год до 9 млн. квадратных метров жилья, очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий только растет. Сегодня стоимость «квадрата» на рынке коммерческого жилья колеблется от $1100 до $1400. Спрос на жилье хотя и снизился этой весной, но все еще достаточно высок.
В Беларуси всячески борются за снижение себестоимости жилищного «квадрата». Но этих инициатив явно недостаточно.
- Но ведь, согласитесь, достаточно сложно в одночасье снизить себестоимость квадратного метра жилья. Тем более, что существует множество факторов, которые препятствуют этому.
- Сегодня в Беларуси создана технология, которая исключает необходимость применения большого числа подъемных кранов и автотранспорта. Тем самым можно значительно (как минимум в 2-3 раза) снизить себестоимость строительства жилья, причем в любом месте, будь-то загородный поселок или центр белорусской столицы.
Что немаловажно, технология позволяет уйти от «мокрых» процессов в отделке. Основные элементы будущего здания изготавливаются, в основном, на заводах. В целом конструкция имеет следующий вид: с легких металлических каркасов делается остов здания, который снаружи обшивается фасадными плитами из мелкого керамзитобетона. Такие плиты отличаются долговечностью и не требуют последующей штукатурки, разве что необходима покрасочная отделка.
При этом каркасы монтируются вручную без применения крана. И уже это снижает себестоимость строительства до 10% без необходимости кардинального изменения сложившейся технологии возведения жилого здания.
Во внутренней стороне каркаса устанавливаются обычные гипсокартонные плиты, которые в последующем шпаклюются, красятся или обклеиваются обоями. Пазухи между ними заполняются пенобетоном. Перекрытия собираются из комплексных панелей, состоящих из легких каркасов, которые обкладываются полистирольными блоками соответствующей формы. Потом эти каркасы заливаются бетоном, а поверху делается трехсантиметровая стяжка. Эта плита в мировой практике испытана, не является чем-то новым и имеет свои преимущества, в частности, отличается легкостью и низкой себестоимостью.
- Если эта технология настолько перспективна, почему она не нашла применения у белорусских застройщиков?
- Все потому, что в Беларуси любое новшество внедряется годами, а то и десятилетиями. Кроме того, контролирующие органы сегодня жестко ограничивают застройщиков всякими стандартами и нормативами. Причем, по моим данным, в Беларуси не готовится нормативно-правовых актов, которые бы мы могли существенно ускорить процесс возведения жилых зданий. То есть воз и ныне там.
- Достаточно важно, чтобы технология прошла испытания в белорусских условиях. Есть ли опыт строительства зданий по подобной системе в Синеокой?
- Технология была предложена для строительства жилого поселка «Счастливый» вблизи Минска. Однако из-за проблем у заказчика работы по возведению домом были прекращены, а около 200 семей так и не получили жилье. Квартиры, отделанные под ключ, планировалось реализовать по цене не более $600 за квадратный метр. Без отделки жилищный «квадрат» обошелся бы в $400. Получается, себестоимость строительства находится в районе $300 за квадратный метр.
- А какова сейчас себестоимость строительства жилья частными застройщиками?
- По утвержденным в Беларуси нормам, цена квадратного метра жилья без отделки в Минске должна варьироваться от $1150 до $1450. Это относиться к сложившейся сейчас технологии, когда дома строятся из монолитных каркасов и перекрытий с заполнением стен газосиликатными блоками и последующим их отеплением. Если исключить из этой конструкции монолитный каркас, применить легкие плиты-перекрытия, заменить стены пенобетоном с облицовкой уже готовыми отделочными плитами, то себестоимость квадратного метра можно снизить в 2 раза. Примеры тому в мире есть.
- Сегодня при строительстве домов обычно используются газосиликатные блоки, которые, однако, обладают слабыми теплоизоляционными свойствами. С чем связана чрезмерная увлеченность этим строительным материалом?
- Газосиликатные блоки нашли широкое применение в силу их доступности. Дело в том, что другой стеновой материал сегодня сложно найти. Попытки использовать для этих целей легкий кирпич и керамзитобетонные блоки не увенчались успехом. Конечно, они намного лучше газосиликатных блоков, но в силу определенной трудоемкости не нашли широкого применения.
- Сколько сейчас составляет прибыль застройщика от реализации проекта?
- В настоящее время прибыль застройщика составляет 10-15%. Времена сверхприбылей, когда застройщики необоснованно завышали стоимость жилья, ушли в прошлое.
- Насколько сегодня безопасно решать свой жилищный вопрос на рынке долевого строительства?
- В Беларуси представлено около 50 серьезных строительных компаний, которые строят в Минске и областях. Вот эти организации далеки от того, чтобы подвести дольщика, затягивая сроки строительства или вводя дом в эксплуатацию с большими недоделками. Обычные недочеты всегда присутствовали, от этого никуда не деться, поскольку работу выполняет человек, а не компьютер, причем рабочие далеко не всегда имеют опыт и высокую квалификацию.
- Однако это если дело ограничивается небольшими недоделками. Случай с «Террастройинвестом» показал, что всегда есть риск наткнуться на аферистов.
- Это уже вопрос воспитания. К сожалению, никто не застрахован от того, что появится недобросовестная фирма, которая бросит тень на весь рынок.
- К концу года строительная отрасль Беларуси планирует полностью перейти на европейские стандарты. Как это может отразиться на строительстве жилой недвижимости?
- Строительная отрасль сейчас стремится перейти на евростандарты. Все это приведет к повышенным требованиям по отношению к исполнителям. В конечном счете, это положительно повлияет на качество строительства. Однако существенно на жилой недвижимости это никак не отразится.
- Каковы перспективы панельного домостроения в Беларуси?
- Панельное домостроение имеет право на жизнь, если подходить к нему грамотно. Хотя, конечно, это технология середины прошлого века. В то же время, сегодня есть материалы и технологии, которые позволяют сделать «панельки» крайне рентабельными. При грамотном подходе они могут оставить позади монолитное домостроение, которое так популярно сегодня в нашей стране.
- Насколько строительная отрасль Беларуси интересна иностранным инвесторам? Что препятствует выходу на рынок крупных зарубежных компаний?
- Строительная отрасль Беларуси очень интересна иностранным инвесторам. Правда, сегодня госорганы недостаточно эффективно с ними взаимодействуют. В частности, управление инвестиций комитета экономики Мингорисполкома не может согласовать свои действия с управлением строительства Минстройархитектуры. Так, управление инвестиций все поступившие заявки подшивает и кладет в шкаф, но письма не доходят до Минстройархитектуры. В результате инвестор вынужден либо ходить по кабинетам, либо вообще отказаться от затеи. С таким подходом много иностранных инвестиций в строительную отрасль не привлечешь.