Купить качественный офис все сложнее

Что сегодня происходит на рынке долевого строительства офисных помещений, можно ли купить офис в столичном бизнес-центре и каких изменений следует ожидать в этом секторе коммерческой недвижимости - на эти и другие вопросы корреспондента "БР" отвечает руководитель компании "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса" Юрий ПОПОВ.

- Мы уже как-то говорили о том, что начиная примерно с 2007 года стало увеличиваться количество проектов по строительству объектов административного назначения, реализуемых девелоперами не по схеме долевого строительства, а за счет собственных и привлеченных кредитных средств с целью дальнейшей сдачи объекта в аренду либо с целью инвестиционной продажи всего объекта, как это делается во всем мире. И эта тенденция не ослабевает, а, наоборот, усиливается.

В настоящий момент, по нашим оценкам, в Минске ведутся работы по возведению административных и административно-торговых объектов с превалирующей административной функцией на 31 площадке. Примерно в 70% этих новостроек реализуются офисные помещения по схеме долевого строительства. А в 2012 году количество таких объектов, по предварительным оценкам, сократится до 41%. Притом что еще 4-5 лет назад их было подавляющее большинство.

Кроме того, в следующем году в связи с кризисными явлениями ожидается уменьшение вывода на рынок новых проектов по строительству бизнес-центров и многофункциональных комплексов с превалирующей административной функцией.

А поскольку предложение на продажу готовых офисов тоже не увеличивается, то компаниям, которые хотят развивать свой бизнес на собственных площадях, следует активизировать поиск подходящего варианта долевого строительства.

Потенциальным арендатором тоже придется столкнуться в следующем году с обострением дефицита качественных офисов, особенно если речь идет о больших площадях - 500 и более кв. м.

Например, сегодня компаниям, желающим арендовать офис от 1.000 кв. м и более, может быть предложено всего несколько вариантов из числа недавно введенных в эксплуатацию бизнес-центров. Например, БЦ Sky Towers в районе станции метро "Кунцевщина".

Ожидать, что бизнес-центры, которые будут введены в ближайшее время, как-то исправят ситуацию, не приходится. Во-первых, большинство из них распродано на этапе строительства отдельными собственниками. Во-вторых, те бизнес-центры, которые принадлежат одному собственнику, уже сданы в аренду.

- То есть в текущих условиях и в условиях среднесрочной перспективы для той или иной компании весьма вероятна ситуация, когда площадей нужного формата просто не будет?

- Можно и так сказать. Ситуация с предложением офисов в аренду должна улучшиться к 2013-2014 году в связи с выходом на рынок объектов, которые строят сегодня девелоперы не по схеме долевого строительства.

А возможности приобретения офисов в собственность будут только сокращаться. Исключение составляют офисные помещения встроенного формата в многоквартирных домах. Поэтому пока есть предложение на рынке долевого строительства, надо пытаться воспользоваться ситуацией.

Безусловно, схема долевого строительства имеет как плюсы, так и минусы. Хотя минусов в последнее время стало меньше, а плюсов - больше. В первую очередь уменьшились риски.

Почему? Потому что на рынке остались девелоперы, которые имеют положительный опыт работы в сфере долевого строительства. Между ними существует конкуренция, что обязывает их более серьезно подходить к реализации проектов. Они активно пользуются услугами консультантов, в том числе и международных, работающих на рынке коммерческой недвижимости. Имеют хорошую репутацию у банков и при необходимости могут привлечь кредитные ресурсы. Поэтому уменьшились риски строительства некачественных объектов, несвоевременного ввода объектов в эксплуатацию.

- Наверное, надо сказать и о том, что улучшилось качество договоров долевого строительства. Появилась судебная практика. Сегодня дольщики при желании могут "раздеть" девелопера за невыполнение договорных обязательств.

- Абсолютно верно. Улучшилось качество юридической составляющей. Девелоперы более ответственно относятся к своим обязательствам. Причем это можно сказать обо всех крупных участниках рынка. Таким образом, схема долевого строительства становится достаточно привлекательной для компаний, которые заинтересованы в собственных площадях.

- Юрий Николаевич, из сказанного вами следует, что долевое строительство - это почти единственная возможность приобрести в собственность офисное помещение в бизнес-центре. И эта возможность со временем будет только уменьшаться, а к 2015-2016 годам и вовсе сойдет на нет.

- Да, пожалуй. Поэтому мы советуем своим клиентам рассмотреть те предложения, которые имеются на рынке сейчас.

- На что следует обратить внимание, если компания намерена найти объект долевого строительства самостоятельно?

- Об этом уже много сказано, поэтому отмечу самое важное. Прежде всего, нужно исходить из целей приобретения объекта. Надо проанализировать предложение по местоположению объекта, технические характеристики (самое сложное), на какой стадии строительства он находится; сделать ценовое сравнение имеющегося предложения; найти подробную информацию о застройщике: имеет ли он опыт в строительстве объектов и т. д. И только после этого принимать решение.

Если самостоятельный анализ не увенчается успехом, можно обратиться к нам. Причем не важно, участвуем ли мы в проекте, которым заинтересовался потенциальный дольщик.

- Юрий Николаевич, верно ли, что агентствам недвижимости достаются объекты менее ликвидные?

- Да, и в этом нет ничего такого, что следовало бы скрывать. Агентство должно отрабатывать свой хлеб.

Собственник, как правило, придерживается такой позиции: какой смысл отдавать агентству объект, который он может продать или сдать за три минуты сам? Есть здесь, правда, два момента, которые не всегда учитываются.

Ведь работа по сделке только начинается с подбора потенциального покупателя/арендатора. Компетентный посредник очень важен при согласовании условий сделки, если у сторон есть спорные вопросы и они не могут прийти к общему решению. Это первое. И второе - безопасность сделки. Речь идет о детальной проверке всех документов.

Юристы, которые не занимаются недвижимостью постоянно, могут не знать специфических деталей таких сделок. Мы же отвечаем за сделку страховкой, лицензией, имиджем, наконец. Не один раз бывало так, что клиенты торопили нас, рассчитывая за неделю провести сделку: мол, все готово. Но в итоге мы ее проводили за месяц. Обосновывали, почему нужно проверять неважные на первый взгляд детали.

Мы очень вредные и дотошные. Свои юристы могут подчиниться требованиям своего руководства. Мы же не подчинимся, а скорее откажемся работать, если нас будут торопить в ущерб безопасности сделки.

Белорусы и рынок