Самым слабым звеном на рынке коммерческой недвижимости оказался сектор долевого строительства офисов.В отличие от 2009 года, когда на мировой финансовый кризис и его последствия коммерческая недвижимость отреагировала массовым падением спроса, цен и арендных ставок, в текущем году каждый сектор по-своему воспринял изменения в белорусской финансовой системе.
Самыми устойчивыми оказались, судя по итогам первого полугодия, секторы торговой и складской недвижимости.
На вторичном рынке торговых объектов (торговые и торгово-развлекательные центры), по оценкам специалистов компании "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса", отмечается небольшое - около 10-11% - снижение средней цены предложения в долларовом эквиваленте. Так, если по итогам I квартала цены предложения вышли на среднюю отметку 2.232,4 USD/кв. м, то по итогам II квартала они составили 2.019,5 USD/кв. м. В июне квадратный метр предлагался на 252 USD дешевле, чем в середине января.
Торговые площади в секторе долевого строительства подешевели за полгода до 2,4 тыс. USD/кв. м, или примерно на 15% по сравнению с началом года. На столько же снизились арендные ставки.
Причем, в отличие от вторичного рынка и долевого строительства, где во II квартале наблюдалась неустойчивая ценовая динамика (то снижение, то рост), арендные ставки снижались все полугодие.
По словам Юрия Попова, руководителя компании "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса", снижение арендных ставок в среднем по рынку произошло преимущественно за счет индивидуальных предпринимателей и мелких фирм. Субъекты, до недавнего времени занимавшиеся мелким импортом товаров и имевшие небольшие торговые точки, не смогли преодолеть изменений на внутреннем валютном рынке. Они сворачиваются и освобождают площади, а новым арендаторам эти площади собственники предлагают по более низким ставкам.
Что касается крупных торговых объектов современного формата, то здесь снижения ставок почти не отмечено.
Динамика спроса на рынке торговой недвижимости в разных секторах выглядит по-разному. В целом спрос упал. Это произошло за счет торговых площадей до 300 кв. м. В то же время интерес потенциальных арендаторов к магазинам площадью свыше 300 и даже более 1.000 кв. м не только остался на прежнем уровне, но и немного увеличился.
Спрос на покупку магазинов практически не изменился, а на объекты площадью 300 кв. м и более он даже вырос. Если же судить по количеству запрашиваемых площадей, то спрос на торговые объекты поднялся значительно.
"Причина, я думаю, понятна. Торговые операторы вынуждены снижать свои обороты. Для высвобождающихся ресурсов рассматривается возможность вложения в объекты торговли или склады. Кстати, у нас по складам почти такая же ситуация, как по торговой недвижимости: спрос на покупку вырос в 4 раза, если судить по количеству площадей, а по количеству заявок - почти в 3 раза", - рассказал Ю. Попов.
С арендой складской недвижимости происходит то же, что и с арендой магазинов. Спрос на склады в аренду упал в 4 раза, по количеству заявок - в 2,5 раза.
При этом структура спроса на склады не изменилась. В I квартале текущего года около 30% заявок на аренду складов приходилось на площади до 100 кв. м. Во II квартале доля заявок на такие объекты не уменьшилась, но их количество упало в 4 раза. На склады площадью 500-1.000 кв. м спрос упал в 4 раза, свыше 1 тыс. кв. м - в 3,5 раза.
На рынке офисной недвижимости картина иная.
Уровень вакантности на рынке аренды с января по март снижался в бизнес-центрах всех классов - "А", "В" и "С". И к началу апреля он колебался в пределах 1,2-9%, переместившись с отметки 10-11%, которая была в январе.
Во II квартале снижение вакантности продолжилось только в классе "С". В июне доля незанятых площадей в бизнес-центрах класса "С" составляла 7,7%. В бизнес-центрах классов "А" и "В" процент свободных площадей увеличивался.
При этом если в начале года снижение вакантности происходило за счет того, что заполнялись введенные в прошлом году в эксплуатацию объекты, то сейчас вакантность увеличивается, потому что арендаторы съезжают в более дешевые офисы в бизнес-центрах класса "С" либо во встроенные офисные помещения в жилых домах. Как раз этим можно объяснить то, что доля свободных площадей в классе "С" снижается, а в классах "А" и "В" увеличивается. Но рост этот небольшой.
Так, в июне уровень вакантности в бизнес-центрах класса "А" составлял 2,5%, класса "В" - 5,8%, класса "С" - 7,7%.
По ставкам арендной платы существенных колебаний в первом полугодии в бизнес-центрах класса "А" не наблюдалось. Ставка находилась в пределах 29-30 EUR/кв. м. По объектам класса "В" средняя ставка была 20,9 EUR/кв. м, в июне - 20,3 EUR/кв. м.
А вот в бизнес-центрах класса "С" аренда подешевела во II квартале на 8,5% - с 17,4 EUR/кв. м в апреле до 15,9 EUR/кв. м в июне. Как раз этим можно объяснить неодинаковую динамику вакантности в разных секторах.
"Мы, в принципе, ожидаем в ближайшее время небольшого снижения уровня вакантности в бизнес-центрах классов "А" и "В", поскольку собственники и арендаторы будут искать взаимовыгодные компромиссные решения по ставкам аренды", - заметил Ю. Попов.
По словам специалиста, в бизнес-центрах класса "С" собственники офисов охотнее уступают арендаторам, поскольку большинство владельцев - это небольшие фирмы и индивидуальные предприниматели. А они более чувствительны к изменениям финансовых поступлений, чем представители среднего и крупного бизнеса.
На вторичном рынке офисной недвижимости началось снижение долларовых цен. В апреле средняя цена предложения в бизнес-центрах составила 2.223 USD/кв. м, в июне - 2.109 USD. Но цены в рублях выросли более значительно. Сделки на вторичном рынке офисных помещений почти не совершаются. Но спрос, если судить по количеству поступающих заявок, не уменьшился.
Хуже всего на рынке офисной недвижимости выглядит сектор долевого строительства. Здесь с начала года произошло небольшое (в пределах 5%) увеличение цен в долларовом эквиваленте.
При этом, учитывая, что строительные материалы, особенно импортные, подорожали существенно, этот 5-процентный рост не покрыл возросших издержек застройщиков.
"Много бизнес-центров и административных зданий находится в стадии строительства, далекой от завершающей. И дольщики опасаются покупать в них офисы, не будучи уверенными в том, завершит застройщик объект строительством или нет", - пояснил Ю. Попов. То есть риски слишком высоки и в последние 3 месяца они возросли существенно.
Риски являются главным сдерживающим фактором роста цен в условиях, когда себестоимость строительства выросла и продолжает расти. То есть девелопер фактически снижает свою маржу, добавил собеседник.
Но при этом следует отметить, что сейчас как раз то время, когда на рынке можно найти очень выгодный объект. Например, если собственнику нужны позарез белорусские рубли, чтобы оплатить кредиты, налоги, выполнить обязательства перед поставщиками, то он готов продать объект по вчерашней долларовой цене по курсу Нацбанка.
И возможность найти хороший офис по привлекательной цене косвенно подтверждается увеличением количества инвестиционных спекулятивных покупателей, из России в частности.
По количеству заявок в секторе аренды офисов наблюдается двукратное падение. Но рынок живет. Причем активность проявляют как арендаторы, так и собственники: одни хотят переехать, другие - сдать. Переезжают, как правило, те, кому не удается договориться с арендодателями по скидкам, бонусам.
Поскольку рынок офисной недвижимости уже достаточно сформировался, выбор объектов большой, то арендаторы и арендодатели все активнее обращаются за услугами к профессиональным участникам рынка.
"Подводя итог сказанному, я бы не стал говорить о полном замирании рынка коммерческой недвижимости. Конечно, удар по нему нанесен серьезный, на мой взгляд. Активность на рынке снизилась в целом. Но такого, как было в 2009 году, когда на 30-40% упали арендные ставки, цены, существенно упал спрос, причем во всех сегментах, мы сейчас не наблюдаем", - отметил Ю. Попов.
В то же время наметившиеся во II квартале негативные тенденции могут усилиться, если к осени ситуация в финансовой сфере не станет более понятной для бизнеса, предполагает специалист.
Белорусы и рынок
Комментарии
Отправить новый комментарий