На чужой земле

- Какие европейские страны наиболее популярны среди иностранцев, вкладывающих инвестиции в покупку недвижимости за рубежом?

- В настоящее время наиболее популярно европейское направление, что связано с высоким качеством жизни европейцев, хотя экономика Евросоюза, вероятно, больше других пострадала от международного финансового катаклизма. Тем не менее, европейский стандарт уровня жизни привлекает граждан других стран. В целом, спрос на жилье распределяется между европейскими странами неравномерно и зависит от множества факторов. Так, Болгария берет дешевизной, Черногория – живописными ландшафтами, Франция – традициями, Испания и Италия – роскошью.

- Какие основные виды жилья доступны в западных странах?

- Перечень доступных видов недвижимости довольно широк: это и поместья, и виллы, и обычные дома, и таунхаусы, и апартаменты. Самыми популярными среди покупателей жилья остаются студии и 1-2-спальные апартаменты. Связано это с их невысокой ценой: стоимость таких объектов начинается с €25 тысяч.

Содержание апартаментов обходится недорого, по сравнению, например, с отдельно стоящим домом, затраты на обслуживание которого в 3 раза выше. Что касается таунхауса, то представляет собой некий промежуточный вариант между домом и апартаментами, поскольку у собственника есть небольшой земельный участок, но он не может огородиться от соседей. В принципе здесь есть свои преимущества: когда приобретаются апартаменты в крупном комплексе, часто предусмотрена возможность пользоваться общим бассейном и прилегающими площадями.

А вот роскошные виллы востребованы исключительно богатыми покупателями. Площадь участка в них может достигать 500 квадратных метров, а размеры дома - 250 "квадратов". Так что и стоимость таких объектов стартует с €110 тысяч. Немало вилл сейчас выставлено на продажу в Испании, Италии и Болгарии.

- Насколько защищены права иностранца, собирающегося стать собственником объекта в чужой для него стране?

- Права нерезидентов защищаются так же, как и права граждан-резидентов. Власти создают все условия, чтобы иностранцы вкладывали инвестиции в их экономику. Им это выгодно, в то время как экономически нецелесообразно устанавливать барьеры. Правда, в некоторых странах процедура оформления покупки  и получения документов на право собственности растягивается на 6 и более месяцев и превращается в волокиту. В частности, это касается Франции и Италии. Что касается Испании и Болгарии, то процесс оформления сделки в них занимает около 2- 3 месяцев.

- И все же какие ограничения существуют в разных государствах для иностранцев? Какие требования предъявляются к покупателям-нерезидентам?

- Такие ограничения, действительно, существуют. Например, на Кипре нерезидент может купить и оформить на себя только один объект недвижимости. А вот в Испании, Франции и Италии ограничений на покупку недвижимости, в том числе земли, не существует. Существуют и точечные ограничения: так, в Шарм-эль-Шейхе, который пользуется популярностью среди туристов, недвижимость оформляется в аренду на 99 лет, тогда как в других египетских городах его можно приобрести в частную собственность.

- Какие налоги на недвижимость действуют в зарубежных странах для иностранных собственников. Каким образом они начисляются и взимаются? Сколько составляют расходы на содержание недвижимости?

- Ежегодный налог на недвижимое имущество взимается во всех странах и начинается от 0,04% от кадастровой стоимости объекта. Кроме того, будущему владельцу необходимо будет оплатить налог на утилизацию мусора, который может доходить до 1% от стоимости объекта, как, например, это действует в Болгарии. Уплата коммунальных расходов осуществляется самим собственником через его расчетный счет. Кстати, это можно сделать даже через Интернет, при этом находясь в любой точки мира.

Владельцам апартаментов с общей территорией (двор, лужайка, бассейн) придется платить еще около €300–500 в год за коммунальные услуги. Для владельцев домов эта сумма зависит от количества предоставляемых услуг (вывоз мусора, охрана территории, уборка прилегающей территории, освещение дорог и улицы) и составляет от €300 в год. Оплата за воду и электроэнергию, в свою очередь, осуществляется согласно показателям счетчиков.

- А какие расходы придется нести покупателю при покупке зарубежной недвижимости?

- При покупке недвижимости покупатель будет нести затраты на нотариальные расходы, на регистрацию недвижимости и на выплату налога на добавленную стоимость. В частности, в Болгарии затратная часть составляет 3-5% от цены объекта недвижимости, в Испании же – 8-10%.

- Когда жилье за рубежом приобретается не для того, чтобы использовать его для постоянного места жительства, большую часть времени оно пустует. Как в это время получать выгоду от объекта - довериться управляющей компании, представляющей застройщика, или самостоятельно найти брокера?

- Существует две сложившиеся системы управления недвижимости за рубежом - свободная и доверительная. В первом случае собственник жилья сам ищет арендаторов, либо обращается в местное агентство недвижимости, которое берет на себя эти обязанности. Несомненно, здесь очень важно урегулировать все отношения, то есть заключить договор на оказание услуг по сдаче в аренду, где будет четко прописан механизм сдачи собственности, ответственность арендатора за ущерб, арендная ставка и др. Этот аспект крайне важен, поскольку в отсутствии владельца недвижимости все вопросы будет решать агентство.

Во втором случае сдачей недвижимости в аренду занимается управляющая компания, которая работает с комплексом, где и располагаются приобретенные апартаменты. Первым делом подписывается договор на управление недвижимостью управляющей компанией, где четко прописываются права и обязанности сторон, ответственность и гарантированный доход. При этом все хлопоты по поиску арендаторов остаются за управляющей компанией. Владелец лишь получает гарантированный доход и извещает о датах своего приезда, дабы специалисты могли учесть эти сведения при составлении графика сдачи в аренду апартаментов. Управляющие компании берут на себя оплату счетов за электричество и расход воды, осуществляют охрану объекта и уборку общих территорий. На сегодняшний момент этот способ управления недвижимости считается наиболее удобным.

- Какие опасности и трудности предостерегают покупателя? Какие основные правила ему следует усвоить (при заключении договора, переводе денег)?

- Когда вы находитесь в чужой стране и не знаете язык, то вероятность наткнуться на мошенников, конечно, существует. В то же время, процедура покупки недвижимости во многих европейских странах четко урегулирована и прозрачна.

Так, проверка приобретаемой недвижимости происходит государственными нотариусами. В итоге владелец получает официальную выписку с реестра, которая свидетельствует о том, что недвижимость не заложена, не находится под арестом и на ней нет каких-либо иных обременений. Мошенничества со стороны нотариусов или адвокатов вы не дождетесь, они дорожат своей лицензией. Кроме того, в реестре по запросу можно получить информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова ее кадастровая стоимость и точная площадь.

Поэтому нужно придерживаться нескольких прописных правил. Во-первых, заключать сделку только в нотариальной конторе и в присутствии профессионального юриста. Также не надо перевозить деньги в чемоданах, тем более что открыть счет в иностранном банке не составляет особого труда. Оплата недвижимости должна осуществляться посредством банковского перевода на расчетный счет продавца или же банковским чеком.

Кроме того, все документы покупатель должен подписывать непосредственно с владельцем недвижимости: при покупке жилья на вторичном рынке им является физическое лицо, при приобретении нового объекта – компания-застройщик.
Единственный случай, когда покупатель может подписать документы о покупке жилья с агентством недвижимости, – это наличие у организации нотариальной доверенности от продавца на право совершить сделку от его имени. Агентство недвижимости имеет также право подписать от имени продавца предварительный частный контракт купли-продажи и принять авансовый платеж. В этом случае достаточно обычной доверенности.

- Каковы перспективы развития зарубежного направления? Не кажется ли вам, что в условиях кризиса на рынке недвижимости, потребители будут отдавать предпочтение лишь приобретению объектов недвижимости, расположенных в пределах своей страны?

- Покупать недвижимость за рубежом могут позволить себе только богатые люди, которые уже имеют в Беларуси квартиры и частные дома. Хотя, если честно, цены на жилье за рубежом существенно упали, и сегодня они намного ниже тех, что установились в белорусской столице. Скажу честно, с зарубежным направлением существует много проблем. Богатые белорусы боятся показать, что являются владельцами недвижимости в других странах мира, выступают за конфиденциальность. На мой взгляд, это не совсем верно, ведь если деньги, на которые приобретены объекты, заработаны честным путем, скрывать свои владения – пусть даже зарубежные – вовсе и необязательно.