Рынок жилья уверенно летит вниз

ЖИЛИЩНЫЕ КАНИКУЛЫ

Рынок жилья ушел на «каникулы»: спрос на недвижимость продолжает снижаться и, похоже, до наступления осенних месяцев ситуация практически не изменится. Причем из-за низкого числа заключаемых сделок цены на жилье продолжают уверенно ползти вниз, в какой-то мере повторяя ситуацию прошлого года. В сложившихся условиях большинство покупателей перенесли решение жилищного вопроса на обозримое будущее, ожидая дальнейшего снижения цен, а кто-то и вовсе предпочел вместо этого ввезти из Европы иномарку, учитывая, что для физлиц действуют низкие таможенные пошлины. В результате таких «рокировок» рынок жилья уже несколько месяцев пребывает в «сонном» состоянии. Как отмечает директор агентства недвижимости «Центростиль» Вячеслав Завгородний, сегодня продавцам приходится идти на существенные уступки, чтобы быстро продать жилье и не обрекать себя на малоприятные ожидания.

- Какова ситуация на столичном рынке жилья по состоянию на начало июля?
- За последние месяцы цены на рынке недвижимости немного снизились. Это снижение произошло, скорее всего, за счет того, что продавцы выставляли свои квартиры по завышенным ценам. Если раньше владельцы недвижимости неохотно шли на уступки, то теперь стали куда сговорчивее.
При проявлении интереса со стороны покупателей продавцы сегодня готовы снижать стоимость квартиры на $3-5 тысяч. В отдельных случаях величина дисконта может превышать 10%.

- Каковы на сегодняшний момент рыночные цены на жилье на первичном и вторичном рынках?
- Что касается вторичного рынка, то стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире составляет в среднем $1420. «Двушку» можно приобрести по цене $1370 за жилищный «квадрат», «трешки» расходятся по $1310-1320 за «квадрат», тогда как стоимость квадратного метра в «четырешках» равняется где-то $1200. Самую дешевую квартиру можно купить в Заводском и Ленинском районе по цене $1000 за «квадрат».
На первичном рынке цены на жилье ниже. В среднем стоимость квадратного метра на рынке долевого строительства составляет $1100-1200.

- С чем связано снижение активности среди покупателей жилья? Здесь в большей степени сыграли свою роль объективные факторы или ожидания потребителей?
- Как ни парадоксально, но на ситуацию на рынке жилья оказал влияние ажиотаж вокруг автомобилей среди физических лиц, связанный с сохранением для них низких таможенных пошлин на ввоз иномарок из Европы. Стоимость автомобилей, которых стало так много на наших улицах, почти соизмерима с ценой однокомнатной квартиры.
В целом, рынок жилья, конечно, потерял часть покупателей, которые ранее планировали приобрести однокомнатную квартиру, а теперь решили вложиться в легковой автомобиль. Причем сейчас эти автолюбители выступают потенциальными клиентами, поскольку, продав автомашину, они могут с небольшой доплатой купить однокомнатную квартиру.
Есть и другой момент. По данным Нацбанка, объем вкладов населения достиг $7 миллиардов. Более того, за 6 месяцев этого года объем вкладов увеличился на 14%. О чем это говорит? Население аккумулирует деньги на счетах, у потребителей нет уверенности, что кризис закончился, следовательно, люди боятся вкладывать деньги в серьезные проекты. Поэтому вместо того, чтобы решать свой жилищный вопрос, они откладывают деньги на черный день.

- В прошлом году большинство сделок заключалось с привлечением льготных кредитов. Какова ситуация на сегодняшний момент?
- Действительно, раньше много жилья приобреталось с привлечением льготных кредитов. Фактически по обычным коммерческим кредитам сделки были буквально разовые. Но сейчас, когда процентная ставка снизилась (до 15%), пошли договора с привлечением банковских средств. Естественно, покупатели привлекают кредит не на полную стоимость покупаемого объекта, а где-то на треть от его стоимости, то есть берут у банка $10-20 тысяч. Хотя даже 15-процентный кредит – дорогое удовольствие для большинства покупателей. Вот если бы появились жилищные кредиты под 9-10% годовых, то рынок бы оживился.
Что немаловажно, сейчас находятся в очень тяжелом положении те, кто два-три года тому назад брали валютные кредиты на приобретение жилья. Дело в том, что стоимость американской валюты в рублях заметно выросла, и сейчас возвращать кредиты становится все сложнее. Поэтому на рынок в последнее время стали часто выставляться квартиры, которые продаются для того, чтобы погасить взятые ранее кредиты.

- Изменилась ли за последние полгода доля альтернативных сделок? Каким схемам чаще всего сегодня отдают предпочтение покупатели жилья?
- Структура альтернативных сделок и их количество практически не изменились. Единственное, сейчас стали чаще осуществляться продажи через обмен, то есть когда владелец, продавая свою квартиру, находит вариант, когда покупатель взамен продает ему свое жилье. Вот таких сделок стало больше. Чистых же покупок очень мало. Более 90% сделок приходится на «цепочки».

- Какие районы Минска сегодня наиболее популярны среди покупателей? С чем это связано?
- Наибольшей популярностью среди покупателей пользуются Первомайский, Советский и Центральный районы. Связано это с их выгодным расположением, приближенностью к метро и центру города, отсутствием промышленных предприятий и наличием больших зеленых зон. Что касается жилья в центре города, то там нет какого-то всплеска. В центре Минска строится мало нового жилья, а интерес к «сталинкам» и «брежневкам» угасает. Тем более что их владельцы традиционно держат завышенные цены.

- Как вы считаете, повлияют ли на рынок недвижимости готовящиеся изменения в Жилищный кодекс, прежде всего, инициатива привлечь риэлтерские организации к борьбе со злостными неплательщиками?
- На мой взгляд, эти изменения какого-либо значительного эффекта на состояние рынка жилья не окажут.

- В ноябре планируется начать строительство первых двух городов-спутников Минска. Только в одном из них планируется возвести около 200 тысяч квадратных метров жилья. По вашему мнению, это каким-либо образом отразится на стоимости жилой недвижимости в белорусской столице?
-  Если строительство жилья в городах-спутниках привлечет туда жителей столицы, то может быть некоторый отток, а, следовательно, может уменьшиться спрос на жилье и снизиться стоимость квадратного метра. Но не думаю, что это будет столь значительно. Все равно ниже $800-900 за «квадрат» жилье в Минске продаваться не будет.
- Все будет зависеть от стоимости жилья в городах-спутниках. Если цены там будут значительно ниже (примерно на 30-40%), то тогда можно ожидать, что потребители будут решать там жилищный вопрос.

 - Сегодня в белорусской столице реализуется немало крупных проектов с привлечением иностранного капитала. Насколько они соответствуют потребностям потребителей?
- Дело в том, что в белорусской столице представлены разные категории потребителей жилья. Поэтому строительство домов как повышенной комфортности, так и обычной планировки может иметь успех. Опять-таки если девелоперы и застройщики не будут завышать стоимость квадратного метра. На мой взгляд, реальная стоимость жилья повышенной комфортности с учетом сложившейся ситуации должна варьироваться от $1200 до $1300.

- В какой ситуации сегодня находится рынок загородной недвижимости?
- На рынке загородной недвижимости, в основном, покупают объекты стоимостью до $30-40 тысяч. Объекты стоимостью $80-100 тысяч стали большой редкостью, и эта тенденция началась в прошлом году и продолжилась в этом. Наиболее популярны дачи, небольшие домики и объекты в деревнях.
Сейчас цены на объекты загородной недвижимости продолжают снижаться. Но в большей степени это ощущается, когда покупатель и продавец выходят на реальную стоимость дома. То есть собственники загородных объектов существенно снижают цены при разговоре с конкретными покупателями.
При этом коттеджи сегодня практически не продаются. Хотя бывает, что продавцы сбрасывают по $50 тысяч и даже $100 тысяч, но сделок все равно нет. Предложение в этом сегменте очень большое, а покупателей можно практически пересчитать по пальцам.