З другаснага рынку жылля знікае масавы пакупнік

Цяпер амаль усе кіраўнікі сталічных агенцтваў нерухомасці адзначаюць вельмі цяжкую сітуацыю на другасным рынку жыллёвай нерухомасці, якая дасягнула ўжо стадыі "замарожвання". Як і раней, патэнцыйныя пакупнікі актыўна цікавяцца існуючай прапановай, аднак колькасць рэальных здзелак з кожным днём толькі памяншаецца. Галоўным чынам здзелкі адбываюцца толькі ў тых выпадках, калі гаспадарам жылля неабходна сапраўды тэрмінова прадаць свае кватэры і калі яны згодныя на істотныя зніжкі ці на тое, што разлікі будуць ажыццяўляцца цалкам або часткова ў беларускіх рублях.

Асноўная частка прадаўцоў жылля патрабуе ад кліентаў разлічвацца абавязкова ў замежнай валюце (USD), або (у выключ ных выпадках) у беларускіх рублях — але па рэальным рынкавым кошце долараў. Менавіта ў аспекце магчымай канвертацыі валют сёння і ўзнікае большасць спрэчных пытанняў паміж бакамі. Прадаўцы жылля гатовыя браць у нацвалюце, калі ўявіць, што долар адпавядае Br8—10 тысячам. Другія ўдзельнікі рынку не супраць, калі цэннік у валюце перапісваецца ў рублі па курсе 1 долар — 6 тысяч рублёў. У сваю чаргу пакупнікі кватэр спрабуюць заплаціць у рублях па курсе абменнікаў, дзе долар нібыта каштуе ад 4500 бел. рублёў, але там набыць яго немагчыма.

Да 40 тысяч USD існуюць толькі зусім маленькія аднапакаёўкі

У дыяпазоне цэн ад 36 да 42 тысяч долараў у Мінску на другасным рынку жылля прапануюцца толькі вельмі слабыя па якасці і маленькія па плошчы аднапакаёвыя кватэры. Гэта кватэры агульнай плошчай да 30—33 квадратных метраў у старых пяціпавярховых дамах па вуліцах Кавалеўскай, Кабушкіна, Казінца, Альшэўскага, Волаха, Уральская і ў Шабанах. Такія не вельмі ўтульныя "хрушчоўкі" з маленькімі кухнямі маюць сярэднюю цану прапановы квадратнага метра агульнай плошчы ў межах 1200—1300 долараў. Крыху лепшыя па якасці аднапакаёвыя кватэры агульнай плошчай да 37 жыллёвых "квадратаў" каштуюць ужо да 50 тысяч долараў. Стандартныя аднапакаёўкі ў панэльных дзевяціпавярховых дамах у спальных раёнах сталіцы з крыху большай плошчай (да 42 квадратных метраў) прапануюцца да 57—60 тысяч долараў. Даражэйшыя аднапакаёўкі рэальным попытам сёння ўвогуле амаль не карыстаюцца.

Існуюць цяпер на рынку зусім маленькія двухпакаёвыя "хрушчоўкі", агульная плошча якіх складае ад 36 да 45 квадратных метраў. На крайніх паверхах старых дамоў такія кватэры прапануюцца за 45-50 тысяч долараў. Самая вялікая колькасць прапановы на другасным рынку прыпадае на звычайныя двухпакаёвыя кватэры плошчай ад 42 да 52 квадратных метраў, якія маюць цэннік ад 55 да 70 тысяч долараў. Большыя па плошчы (60—70 "квадратаў") двухпакаёвыя кватэры ў параўнальна новых дамах і двухпакаёўкі ў цэнтры горада могуць каштаваць ад 80 да 115 тысяч долараў. Усё астатняе даражэйшае двухпакаёвае жыллё лічыцца кватэрамі эліт-класу.

Мінімальны цэннік трохпакаёвых кватэр пачынаецца з 58 тысяч долараў. Трохпакаёвыя "хрушчоўкі" коштам да 70 тысяч долараў уяўляюць сабою памяшканне плошчай ад 54 да 63 квадратных метраў. Такія кватэры маюць кухню плошчай 6—7 квадратных метраў і звычайна сумешчаныя пакоі. Трохпакаёўкі з палепшанай планіроўкай і плошчай да 70—75 "квадратаў" прапануюцца ўсяго да 80 тысяч долараў.

Кліентаў больш цікавіць новабудоўля

Мікалай Прасталупаў адзначае, што ў той час, калі ў краіне існуе мноства курсаў валюты, будучым уладальнікам жылля, у якіх ёсць на руках рэальныя долары, выгадней набываць кватэры непасрэдна на першасным рынку жылля. Сёння пабудаваць кватэру па лініі долевага будаўніцтва стала прыкладна на 30 працэнтаў танней (у доларавым эквіваленце), чым набываць жыллё на другасным рынку. У гэтым выпадку ўдзельнікі будаўнічага рынку дамаўляюцца аб тым, што рынкавы кошт долара складае 6 тысяч Br за 1 USD. У сістэме долевага будаўніцтва квадратны метр жылля каштуе сёння не больш як 4,5—5 млн рублёў, што па рынкавым кошце валюты адпавядае каля 800 долараў. Тут адразу заўважу, што на другасным рынку сталічнага жылля сярэдні кошт квадратнага метра звычайных "хрушчовак" складае не менш за 1200—1300 долараў.

Бескватэрныя кліенты такі алгарытм адразу пралічылі і здагадаліся, што лепш будаваць таннае і новае жыллё, чым набываць дарагое і ўжо не вельмі якаснае. Менавіта таму на другасным рынку жылля ў Мінску рэальныя пакупнікі практычна зніклі.

Рынак жылля ажыве, калі насельніцтва зможа свабодна набываць валюту

Наш эксперт Мікалай Прасталупаў упэўнены, што да таго часу, калі ў нашай краіне не пачне дзейнічаць зразумелая курсавая валютная палітыка, другасны рынак сталічнага жылля будзе проста "ляжаць". У пэўнай часткі насельніцтва валюта на руках ёсць, аднак яны вырашылі прытрымаць гэтыя грошы да лепшых часоў, калі курс стабілізуецца, а там, магчыма, будуць таннець і кватэры. Другая частка патэнцыйных кліентаў валюты не мае, а браць у банках рублёвыя крэдыты без магчымасці канверсаваць беларускі рубель у долар — вельмі рызыкоўная аперацыя.

Мікалай Прасталупаў адзначае, што сёння дзяржаве выгадна трымаць афіцыйны курс долара да рубля на мінімальным узроўні. Па гэтым курсе ўсе экспарцёры прадаюць Нацбанку 30 працэнтаў сваёй экспартнай выручкі. Набытая ў экспарцёраў валюта не прадаецца насельніцтву ці прадпрыемствам, бо дзяржаве неабходна разлічвацца за пастаўкі з-за мяжы нафты і газу, а таксама падтрымліваць на неабходным узроўні золатавалютныя рэзервы. Як хутка дзяржава вырашыць дзяліцца часткай гэтай валюты з насельніцтвам — гэта, мабыць, самае складанае сёння пытанне, лічыць Мікалай Прасталупаў. Дакладныя прагнозы па далейшым развіцці рынку і цэнах на жыллё магчыма рабіць толькі пасля таго, калі валюта для насельніцтва з'явіцца ў свабодным продажы, упэўнены ён.