Вячеслав Завгородний

    Дата публикации: 09.03.2011

    заместитель генерального директора ООО "Центр торговли недвижимостью "ПАКОДАН"

     


     

     

     

     

     

     

     

     

     

    Илья С.:
    - Каков порядок внесения исправлений в документы единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, если необходимость данных исправлений вызвана ошибкой регистратора, допущенной им при совершении регистрационного действия, в результате которого, например, наложен арест на недвижимое имущество, не указанное в постановлении суда о наложении ареста?

    - Существуют ошибки технического и нетехнического характеров. В последнем случае речь идет об ошибке в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, исправление которой может повлечь возникновение, переход или прекращение прав, ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество или причинение вреда заинтересованным лицам. К ошибкам нетехнического характера, в частности, относятся ошибочное указание другого правообладателя, наименования вида права, ограничения (обременения) права, искажение размера долей в общей собственности. Техническая ошибка - ошибка в документе единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, исправление которой не влечет возникновения, перехода или прекращения прав, ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество. К техническим ошибкам, в частности, относятся описки в словах, пропуск слов, цифр, ошибки в арифметических расчетах.

    Внесение исправлений в документы единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним осуществляется регистратором на основании:

    - заявления правообладателя, других заинтересованных лиц либо сведений государственных органов, иных государственных организаций, а также по инициативе регистратора - при внесении исправлений, связанных с технической ошибкой;

    - судебного постановления - при внесении исправлений, связанных с ошибкой нетехнического характера;

    - совместного заявления всех заинтересованных лиц в случае, если отсутствует основание полагать, что исправление ошибки нетехнического характера может причинить вред или нарушить права и законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, - при внесении исправлений, связанных с ошибкой нетехнического характера;

    - заявления правообладателя либо соответствующих сведений из государственных органов, иных государственных организаций - при внесении исправлений, связанных с изменением идентификационных сведений о правообладателях, наименований населенных пунктов и улиц, нумерации зданий и т.д.

    При приеме заявления или при поступлении судебного постановления, соответствующих сведений из государственных органов, иных государственных организаций о внесении исправлений регистратор незамедлительно вносит в регистрационную книгу отметку об их приеме (поступлении). О внесении исправлений по заявлениям правообладателей, кандидатов в правообладатели, иных заинтересованных лиц, а также об исправлении ошибок технического и нетехнического характера соответствующие правообладатели, кандидаты в правообладатели, а также иные заинтересованные лица уведомляются регистратором в письменной  форме.

    Соответствующие уведомления либо мотивированный отказ во внесении исправлений осуществляются в течение трех рабочих дней со дня подачи заявления, а также документа, подтверждающего внесение платы за составление и выдачу уведомления и (или) поступления иных документов. В случае необходимости запроса сведений и (или) документов из других государственных органов, иных государственных организаций данный срок может быть продлен до одного месяца, если иной срок не установлен законодательными актами Беларуси или постановлениями Совета Министров.

    Исправление ошибок, допущенных регистратором, а также замена документов, содержащих такие ошибки, производятся бесплатно. В случае допущения регистратором ошибки при совершении им регистрационного действия, в результате которого, например, наложен арест на недвижимое имущество, не указанное в постановлении суда о наложении ареста, такая ошибка согласно нормам закона является ошибкой нетехнического характера, так как ее исправление может повлечь возникновение, переход или прекращение прав, ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество.

    Таким образом, совершенная регистратором ошибка в документах ЕГР может быть исправлена только на основании совместного заявления всех заинтересованных лиц в случае, если отсутствует основание полагать, что исправление ошибки нетехнического характера может причинить вред или нарушить права и законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, либо на основании судебного постановления.
    (Ст. 1, 28 Закон Беларуси «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» от 22.07.2002 года (в редакции от 04.01.2010 года)

    Александр Иванович:
    - Вправе ли  стороны в договоре аренды недвижимого имущества указать размер арендной платы не в виде определенной суммы, а в базовых величинах?

    - Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или вооружения считается незаключенным.

    Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

    - определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

    - установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

    - предоставления арендатором определенных услуг;

    - передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

    - возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

    Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, если иное не установлено законодательством.
    Размер базовой величины в настоящее время установлен постановлением Совета Министров от 02.11.2007 года № 1446 «Об установлении  размера  базовой  величины»  и  составляет 35 тысяч белорусских рублей.
    (Ст. 394, 585, 625 Гражданского кодекса Беларуси (в редакции от 10.01.2011 года))

    Маша Войтова:
    - Сдала в аренду свою квартиру. Срок аренды истек, а квартиранты квартиру мне не передают. Какие требования может предъявить арендодатель к арендатору недвижимого имущества в случае несвоевременного возврата объекта аренды при истечении срока договора аренды?

    - При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

    Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. При этом если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой.

    Законодательством или договором предусмотрены различные случаи: взыскание только неустойки, но не убытков; взыскание убытков в полной сумме сверх неустойки; взыскание по выбору кредитора либо неустойки, либо убытков.

    В случаях, когда за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена ограниченная ответственность, убытки, подлежащие возмещению и не покрытые неустойкой, могут быть взысканы до пределов, установленных таким ограничением.

    Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

    При этом в рассматриваемом случае размер убытков должен быть обоснован арендодателем. Также он должен будет доказать, что принял все необходимые и возможные меры к их уменьшению, так как в противном случае требуемый размер убытков может быть уменьшен судом. Кроме того, на сумму арендной платы могут быть начислены проценты, поскольку в данном случае речи идет о пользовании чужими денежными средствами.

    За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется ставкой рефинансирования Национального банка на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части, за исключением взыскания долга в судебном порядке, когда суд удовлетворяет требование кредитора исходя из ставки рефинансирования Национального банка на день вынесения решения. Таким образом, за нарушение срока возврата арендованного имущества арендодатель вправе требовать уплаты арендной платы за время просрочки, возмещения убытков, непокрытых арендной платой, неустойки, предусмотренной договором, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.
    (Ст. 14, 365, 366, 593 Гражданского кодекса Беларуси)

     

    Игорь Романов:
    - Хочу купить квартиру в новостройке. Всей суммы не хватает, вынужден взять кредит в банке. Какие могут быть нюансы при такой сделке?

    - Изучая проект, поинтересуйтесь планом развития территории. В нем будет указано, что планируется построить в этом районе в ближайшем будущем. Так Вы сможете узнать, что будет находиться в непосредственной близости к дому и какой вид будет из окна. Тогда Вы сможете избежать ситуации, когда прямо под балконом находится въезд в подземный паркинг, а из окна будет открываться вид на крышу магазина.

    Подбирая варианты, можно столкнуться с незнакомым застройщиком. Например, компанией, которая недавно начала работать и еще не имеет надежной репутации. Поэтому интересоваться нужно не только застройщиком, но и всей командой проекта – особенно генподрядной организацией. Качество строительства зависит именно от нее. Так что если у генподрядчика за плечами успешные проекты, такой команде можно доверять.

    Конечная стоимость квартиры может оказаться выше указанной в договоре. У этого может быть две причины. Во-первых, может поменяться индекс строительно-монтажных работ. Во-вторых, по окончании строительства площадь квартиры может отличаться от данных, указанных в проектной документации и договоре. Обмер квартир производит региональное кадастровое агентство. Процесс этот может занять до 1,5 месяцев. По результатам обмера фиксируется новая площадь квартиры. Если она окажется больше, придется доплатить недостающую сумму.

    Процентная ставка за пользование кредитом может варьироваться, что зависит от нескольких факторов. Самый типичный - состоите ли Вы на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Но, кроме того, ставка может зависеть:

    - от того, какую сумму собственных средств Вы вносите на приобретение квартиры;

    - от Вашего места жительства – иногда банки предоставляют более низкие процентные ставки для тех, кто проживает в малых населенных пунктах;

    - от наличия специальных программ кредитования – иногда между застройщиком и банком действуют особые соглашения о более выгодных ставках кредитования по конкретному проекту;

    - от того, выбрали Вы квартиру в строящемся или готовом доме;

    - от того, являетесь ли Вы клиентом выбранного банка.

    Если ставка по кредиту, которую предлагает Вам банк, необыкновенно низкая, есть вероятность, что в этом банке установлены различные комиссии. В результате этого ежемесячные платежи по кредиту могут оказаться выше.

     

     

    Пономарев Виктор:

    - Я проживаю в приватизированной комнате (14  кв.м.) в 2-комнатной квартире. Вторую неприватизированную комнату (16 кв.м.) занимает сосед. В настоящий момент решается вопрос о предоставлении соседу однокомнатной квартиры. Если он будет решен положительно, то неприватизированная комната коммунальной квартиры освободится. Что мне нужно предпринять и какие документы собрать, чтобы занять освободившуюся комнату соседа? Возможно ли выкупить или арендовать у ЖЭСа эту комнату? Могу ли я прописать на свою жилплощадь маму и подать документы на расширение?

    - Если вы зарегистрируете в своей комнате маму, то сможете подать документы для постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий (то есть встать на очередь) и освободившуюся комнату вам могут предоставить по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда как нуждающемуся в улучшении жилищных условий. Следовательно, вы сможете ее приватизировать.

    Если в квартире, заселенной несколькими нанимателями по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда, освободилась жилая комната, не изолированная от жилой комнаты, занимаемой другим нанимателем, то эта жилая комната предоставляется в его владение и пользование.

    Освободившаяся изолированная жилая комната государственного жилищного фонда предоставляется по письменному заявлению в порядке очередности исходя из времени принятия на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. Если в квартире отсутствуют наниматели по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда и собственники жилых помещений частного жилищного фонда, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, освободившаяся изолированная жилая комната предоставляется по договору найма проживающему в квартире нанимателю, не нуждающемуся в улучшении жилищных условий, по его письменному заявлению с учетом даты подачи такого заявления.

    Не исключается случай, когда в квартире отсутствуют наниматели по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда и собственники жилых помещений частного жилищного фонда, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, а также наниматели по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда, не нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Тогда освободившаяся жилая комната предоставляется по договору купли-продажи проживающему в квартире собственнику жилого помещения частного жилищного фонда, не нуждающемуся в улучшении жилищных условий, по его письменному заявлению с учетом даты подачи такого заявления.

    Таким образом, даже если вы не будете никого регистрировать в вашей комнате, то освободившаяся жилая комната может быть предоставлена вам по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда по вашему письменному заявлению. Для этого вам даже не надо состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, поскольку в данной квартире отсутствуют иные наниматели или собственники жилых помещений, нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

    (П. 55 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденного Указом № 565 от 29.11.2005 года «О некоторых мерах по регулированию жилищных отношений»)

     


    Марина:<